Moet je belasting betalen over de overwaarde van je huis in 2026?

Veel gezinnen in Meierijstad vragen zich af hoe belasting over overwaarde huis precies werkt wanneer zij hun woning verkopen. Zeker nu veel huizen in waarde zijn gestegen, ontstaat er vaak een flink bedrag aan overwaarde. Dat is positief, maar roept ook vragen op over belastingen, de bijleenregeling en hypotheekrenteaftrek.

De overwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs van je woning en de hypotheek die je nog moet aflossen. Verkoop je bijvoorbeeld voor € 400.000 en staat er nog een hypotheek van € 250.000 open, dan houd je € 150.000 over.

Maar wat gebeurt er vervolgens met dat geld? En hoe kijkt de Belastingdienst naar die overwaarde? In dit artikel leggen we uit hoe belasting over overwaarde van een huis werkt, wat de bijleenregeling inhoudt en waar je rekening mee moet houden bij de verkoop van je woning in 2026.

Wat is overwaarde precies?

Overwaarde betekent dat je woning meer waard is dan de hypotheekschuld die nog openstaat. Die winst is in eerste instantie niet belast. Je betaalt dus geen inkomstenbelasting over de verkoop van je eigen woning.

Een koopwoning valt onder box 1 van de inkomstenbelasting. Zodra je de woning verkoopt, verandert die situatie tijdelijk. Pas wanneer je de overwaarde gebruikt of op een rekening laat staan, kijkt de Belastingdienst mee. Vooral om te bepalen of je nog recht hebt op hypotheekrenteaftrek bij een volgende woning.

Wanneer betaal je belasting over de overwaarde van je woning in 2026?

Volgens de regels van de Wet inkomstenbelasting 2001 wordt de overwaarde niet direct belast. Wel kan het gevolgen hebben voor je belastingvoordeel of voor het vermogen dat meetelt in box 3.

Gebruik je de overwaarde voor de aankoop van een nieuwe woning, dan krijg je te maken met de bijleenregeling. Die regeling houdt in dat je de overwaarde gebruikt om een deel van je volgende woning zelf te financieren.

Doe je dat niet en sluit je toch een hogere hypotheek af, dan vervalt over dat deel het recht op hypotheekrenteaftrek.

Voorbeeld van de bijleenregeling

Je verkoopt je woning met € 100.000 overwaarde en koopt vervolgens een nieuwe woning van € 500.000.

Gebruik je die € 100.000 niet voor de aankoop en leen je het volledige bedrag van € 500.000, dan mag je over € 100.000 van die hypotheek geen rente aftrekken.

Met deze regeling voorkomt de Belastingdienst dat de winst uit een eerdere woning dubbel fiscaal voordeel oplevert.

Wat gebeurt er als je nog geen nieuwe woning koopt?

Koop je niet direct een nieuwe woning en ga je bijvoorbeeld tijdelijk huren, dan telt de overwaarde mee als vermogen in box 3. Dat betekent dat je mogelijk vermogensbelasting betaalt over het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt.

Voor 2026 ligt die vrijstelling rond € 59.357 per persoon. Voor fiscale partners samen is dat € 118.714.

Heb je meer vermogen dan deze grens, dan betaal je belasting over het meerdere.

Belangrijk om te weten: koop je binnen drie jaar alsnog een nieuwe woning, dan blijft de bijleenregeling gelden. De Belastingdienst verwacht dan nog steeds dat je de oude overwaarde gebruikt voor de aankoop van je nieuwe huis.

Wat kun je het beste doen met de overwaarde van je huis?

Wat verstandig is, hangt af van je persoonlijke situatie en toekomstplannen.

Koop je binnen drie jaar een nieuwe woning? Dan is het meestal slim om de overwaarde te gebruiken voor je volgende huis. Zo blijft je hypotheek lager en behoud je maximaal recht op hypotheekrenteaftrek.

Ga je voorlopig huren of wil je eerst afwachten? Dan kun je de overwaarde tijdelijk op een spaarrekening zetten. Houd er wel rekening mee dat het bedrag mogelijk meetelt voor de vermogensbelasting in box 3.

Sommige mensen kiezen ervoor om een deel van de overwaarde te investeren in verduurzaming of een verbouwing van de volgende woning. Dat kan interessant zijn door lagere energielasten en een energiezuiniger huis.

Bij Meierijstad Hypotheken helpen we mensen om deze keuzes goed af te wegen. Samen met onze eigen adviseur en lokale hypotheekadviseurs kijken we welke oplossing financieel het beste past bij jouw situatie.

“De overwaarde is vaak het resultaat van jaren zorg voor je woning. Door slim te plannen, houd je niet alleen meer geld over, maar ook rust en zekerheid bij de volgende stap.”

Wat als je je woning met verlies verkoopt?

Niet iedere woningverkoop levert overwaarde op. Soms is de opbrengst lager dan de hypotheek die nog openstaat. In dat geval ontstaat er een restschuld.

Een restschuld is meestal niet meer aftrekbaar van de belasting, maar er zijn vaak wel oplossingen mogelijk. Banken bieden regelmatig regelingen aan waarbij de restschuld kan worden meegefinancierd of gespreid kan worden afgelost.

Ook wanneer je met verlies verkoopt, is het dus mogelijk om een volgende stap op de woningmarkt te zetten. Een gesprek met een makelaar of financieel adviseur helpt om inzicht te krijgen in wat verstandig is in jouw situatie.

Belangrijk om te onthouden

Je betaalt in de meeste gevallen geen directe belasting over de overwaarde van je huis. Wel kan de overwaarde invloed hebben op je hypotheekrenteaftrek of meetellen als vermogen in box 3 wanneer je het geld niet gebruikt voor een nieuwe woning.

Door vooraf goed inzicht te krijgen in de regels rondom belasting over overwaarde van een huis, voorkom je verrassingen achteraf.

Bij Meierijstad Makelaars leggen we graag uit wat dit concreet betekent voor jouw situatie. Daarnaast kunnen we je direct in contact brengen met onze eigen hypotheekadviseur, zodat je precies weet hoe je slim omgaat met je overwaarde bij de verkoop van je woning.